谁在排队疯抢上海3000多万的豪宅?
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谁在排队疯抢上海3000多万的豪宅?

见过黄牛排队抢几百块的迪士尼玩偶,见过代购排队抢上万块钱的限量款球鞋,但排队抢上千万的豪宅,可真是不常见。

是什么样的豪宅,让亿万富豪甘愿顶着上海30多度的烈日,在户外大排长队?

云锦东方

上海豪宅新顶流?

据现场购房者的描述,现场进行认购的是云锦东方第三期的楼盘,由于开盘前没有任何通知,在刚开始认筹的5月12日当天,仅认筹成功了30组,5月13日,仅有50组认购成功。

不过,随着云锦东方开盘的消息在富人圈子里传出,有更多的人闻风而动,5月12日下午,云锦东方的认购小程序就被挤爆了,后边三天半的号全部被约满。

云锦东方楼盘宣传图

云锦东方楼盘宣传图

5月16日上午是云锦东方认筹截止的最后半天,早上8点50,入口处就已经排起了百米长队。

根据云锦东方工作人员预估,在后两天半,认筹总人数就预估千人,认购率超过900%,远远超过2:0的入围比。

云锦东方的认购,说白了就是有钱人在套利,让众位购房者顶着烈日排队的是这个项目超千万元的“倒挂”。

公开信息显示,位列上海第四批次入市新盘中的云锦东方三期,共推售105套房源,包含洋房、别墅,面积在176平米到467平米不等,备案均价高达16.49万元/平方米,即使是最便宜的一户,总价也超过了2457万元。

云锦东方楼盘宣传图

云锦东方楼盘宣传图

单看这个房价,不过又是上海顶级豪宅的价格罢了。但真正吸引人的,是云锦东方的二手房源价格。

根据房屋销售网站的数据,云锦东方在今年2月份的一套二手洋房的成交单价超过了23万元/平米,而在3、4月份成交的两套别墅,单价高达26万元/平米。而本次认购的云锦东方三期中,洋房的均价为13.2万元/平米,别墅均价为17.82万元/平米。

也就是说,一手房和二手房的单价差,约为10万元/平方米。哪怕是以面积最小的176平米户型来计算,一旦购入转手卖掉,就能赚到近两千万的差价,比一些小型上市公司一年的净利润还要高。

这样摇中就能躺赚2000万的划算买卖,手里有点闲钱的人都不想错过。

其实,云锦东方自2013年开盘以来,就盯准了上海金字塔尖的富豪们。观察者网采访了上海中原地产首席分析师卢文曦,他表示,“市区、滨江、豪宅、大平层,构成了云锦东方的基本面。普通房子想满足上述一个指标都很难,但云锦东方全做到了。”像云锦东方这样兼具稀缺性地段和大户型属性的项目并不多见。

云锦东方楼盘宣传图

云锦东方楼盘宣传图

在官方宣传语里,云锦东方不掩饰自己对上流圈层的重视:位于徐汇滨江,毗邻美术馆和演艺中心,是“一个有纽约上东区区位,比弗利山庄居住品质,戛纳生活氛围的东方国际住区”。

云锦东方的居住区景观设计,也主打法式园林“精细、华贵、高端的主题,采用中正、对称、几何式的平面布局,景观细节上融入Art Deco元素,结合法式元素,如园亭、廊柱、雕塑、铺地、喷泉、花钵等烘托纯粹的法式组团景观。”

这样优质的豪宅楼盘自然吸引了不少明星入住,2020年,互联网上就有李佳琦豪掷1.3亿,买下了云锦东方的一套780平米的顶层复式的新闻。去年上海疫情期间,他给小区捐赠物资的消息也证实了这一点。

据说,唐嫣罗晋夫妇、胡歌,也都是云锦东方的明星住户。

谁在抢?谁能抢?

据悉,云锦东方这期开放认购的房产对购买者要求十分严苛。

除去500万元的认筹金外,还需要进行冻资,其中首套900万元、二套2900万元,要求现金活期存款,且冻资期限超20天。外加一年内的资金流水、经营流水单都要由现场的工作人员一一查验。有人总结,认购云锦东方的人,要交60多份纸质材料。

此外,由于上海楼市调控规定,当项目认购比(认购组数/准售房源套数)高于入围比(入围组数/准售房源套数)时,就会触发积分制。在2021年底,云锦东方三期推出95套房源的时候,只有298组认购,有196组客户达到了入围积分89.52分。

上海黄浦区新天地太平湖畔的顶奢楼盘:翠湖天地五期

上海黄浦区新天地太平湖畔的顶奢楼盘:翠湖天地五期

而这次云锦东方的豪宅,现场中介表示,社保基本上要交满20年才有可能入围。

认购现场除了等候的同行者,还有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等,当然也少不了想要捡漏的豪宅中介和投机的黄牛。

除了能帮你提供基础资金的资金黄牛,现场还有代持黄牛,有满分积分人选“帮忙”认购,“人家摇中了,离婚,再跟你结婚,完了再去离婚,再把资产判给你。”

甚至出现了为你提供“一日夫妻”的婚配黄牛:帮你介绍高积分的结婚对象,甚至现场拉郎婚配,让意向认购者原地变身“满分户”。

网上流传一份房产中介的“征婚”海报,要求“必须是上海户籍且征信良好;五年内不能有上海房产购买记录;年龄在40-55岁,男女不限,退休不行;社保从2003年1月至今没断过;名下在上海没有房产,2011年之前与父母共同拥有的房产不算。”

有人在微信群爆料,他在现场观察到有领着结婚证来认购,却连对方叫什么名字都不知道的“新婚夫妇”;被拉来做一日夫妻的“满分户”,一次假结婚就能获得20-50万元的酬劳。

上海浦江一线江景豪宅

上海浦江一线江景豪宅

不过,这里可是上海,除了钻空子的黄牛和中介,符合购房条件的富人仍然一抓一大把。现场有不少有真实购房需求的认购者。

21世纪经济报的记者采访到现场一位购房者,他买房是为了刚需置换,刚卖掉了两套房,凑了2900万的冻资,认筹时交的500万元还是前一晚临时借的。

而另一位刚需“打新”人,则是有着高达95分的社保积分,有一定的财富积累,想要买一栋自己心仪房源的上海新中产。

其实从五六年前开始,这些有着丰厚财力的80后就已经成为了上海豪宅的主流买家。一位豪宅经纪人李小浩在接受“一财网”采访时提到,自己的客户大多来自金融界,主要以80后为主。就算是在2015年,成交价1000万元以上的二手豪宅中,80后买家的比例也占到了40%。

认筹人数暴增,意味着分母变多了,中签率也就大打折扣,具体有多少幸运儿中选,还要看6月初的审核结果。

上海豪宅市场

富人们抛售与抢购的游戏

超过900%的认购率,让云锦东方毫无悬念地成为今年迄今(甚至近几年)上海豪宅市场最为火爆的项目。纵观2022年全年,位于浦东的森兰壹公馆是认购率最高的一个项目,但它的认购率也不过617%。

上海新房市场认购率超过400%已经见怪不怪,毕竟相对于普通住宅,“顶豪”市场本身就比较小,可供选择的不多,需求却一直比较旺盛。

目前,上海浦东前滩、徐汇滨江、北外滩等核心区域都存在“抢房”热潮,因为上述地区的项目产品本身就是天花板,且存在明显一二手房倒挂现象。

抢豪宅的人不少,卖豪宅的人也没闲着,今年上海同样出现了豪宅“抛售潮”。

与汤臣一品齐名的翠湖天地自从今年3月份开始挂牌率明显上升,徐汇滨江的6个豪宅项目、内环北外滩的豪宅项目,也在今年出现了不少挂牌出售的房产。

上海陆家嘴汤臣一品

上海陆家嘴汤臣一品

豪宅中介介绍,由于今年上海市中心入市的新盘较多,不少房龄较老的楼盘业主都开始出售老房,希望能够置换“打新”。一些房龄超过20年的楼盘比如瑞虹新城一期,挂牌价已经跌破了10万元/平米。不少业主就是通过置换掉这些老牌豪宅,用资金去购买新豪宅。

在经济观察报的采访中,多位豪宅表示,除了一些改善型置换需求,即“老换新”或“小换大”,还有一部分购买了豪宅的业主在现有豪宅价格“滞涨”的情况下,选择出售当前的住房以购买新盘,这被认为是一种更为高效的资金安置方式。

在这种情况下,就连一些刚买到手两三年的豪宅也被挂牌销售。即使挂牌价较之前有所下跌,这些业主必然从上海的豪宅市场上赚到了不少钱。

外滩壹号院、海珀外滩的挂牌量从一两套攀升到了四五套,这些豪宅的总价较房主买入时的价格几乎翻倍,一些业主觉得最快的一波钱拿到了,就准备离场。

当然了,真正买得起这类豪宅的人也不缺这一套房子。认购豪宅,等待升值,卖掉套现,不过是有钱人的游戏罢了。

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